Em recente decisão acerca de ações de execução por dívidas condominiais, o Superior Tribunal de Justiça passou a permitir a penhora do imóvel que deu origem ao débito, ainda que este seja objeto de alienação fiduciária.
O artigo 1.345 do Código Civil dispõe que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, no entanto, persistente era a discussão sobre a possibilidade de utilização de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação da dívida, uma vez que o bem, nesses casos, integra, em tese, o patrimônio da instituição bancária e não do devedor fiduciante.
A pacificação da discussão ocorreu por meio do julgamento do recurso especial de nº 2.059.278, oriundo do estado de Santa Catarina, por meio do qual o condomínio credor das despesas condominiais irresignou-se quanto à impenhorabilidade aplicada ao imóvel alienado fiduciariamente para pagamento dos débitos condominiais executados.
Tal impossibilidade era, até então, extraída da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a qual consolidava que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não poderia ser objeto de penhora. Assim, a única alternativa restante aos condomínios credores era a penhora de direitos creditórios decorrentes do próprio contrato de alienação fiduciária sobre o imóvel.
Isso porque a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, em casos como o presente, é do devedor fiduciante, enquanto este estiver na posse direta do imóvel.
Ocorre que, segundo o voto vencedor do Exmo. Sr. Ministro Raul Araújo, “a equivocada interpretação jurisprudencial está a possibilitar a situação esdrúxula e antijurídica do presente caso, onde o devedor fiduciante embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais”.
O aludido Ministro sustentou, ainda, que os devedores fiduciantes estariam se beneficiando do antigo entendimento jurisprudencial para permanecerem inadimplentes, uma vez que as taxas condominiais “também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem”.
Assim, a fim de evitar que todos os condôminos tenham que arcar com a dívida acumulada daqueles devedores fiduciantes que voluntariamente permanecem inadimplentes, o STJ passou a admitir a penhora dos imóveis que originaram o débito executado, mediante observância do seguinte procedimento: citação do credor fiduciário na ação de execução com sua inclusão na lide, de maneira que seja possibilitada à instituição bancária a quitação da dívida, com eventual ingresso de ação regressiva para reaver esses valores do próprio devedor fiduciante.
Caso o adimplemento voluntário do débito pelo credor fiduciário não ocorra, poderá ser determinada a penhora do bem que originou a dívida executada, em razão da natureza propter rem da obrigação.
Destaca-se que a decisão do Superior Tribunal de Justiça enseja enorme impacto no setor imobiliário e socioeconômico do país, uma vez que possibilitará o adimplemento de inúmeros débitos que atualmente se encontram pendentes de satisfação junto ao Poder Judiciário.
Geisa Vitte
OAB/SC 59.737